Bản đồ quy hoạch đất là một công cụ quan trọng trong quá trình lập và thực hiện quy hoạch đô thị. Được tạo ra dựa trên những nghiên cứu, phân tích và định hướng chi tiết, bản đồ quy hoạch đất giúp xác định và phân chia sử dụng đất theo các mục tiêu quy hoạch cụ thể. Không chỉ cho phép chúng ta nhìn nhận rõ ràng về các khu vực chức năng, mạng lưới hạ tầng và môi trường, mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, phát triển và sử dụng đất một cách hiệu quả.

Thế nào là quy hoạch đất?

Theo khoản 2 điều 3 của Luật Đất đai năm 2013, quy định về quy hoạch sử dụng đất như sau: Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và định rõ không gian sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu, dựa trên tiềm năng của đất và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian cụ thể.

Từ đó, chúng ta có thể hiểu rằng quy hoạch sử dụng đất là quá trình lập kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương cụ thể, dựa trên nhu cầu và tình trạng sử dụng hiện tại của đất, được chia thành các mục đích sử dụng cụ thể và thời gian thực hiện cụ thể. Các khu vực đất được quy hoạch gọi là “đất quy hoạch.” Ví dụ về một số quy hoạch đất phổ biến có thể là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch đường giao thông và những loại quy hoạch khác.

Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện nhằm xác định chính sách phát triển kinh tế tại địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất hiệu quả. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước cấp đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện việc thu hồi đất và đền bù chi phí đất cho người dân khi có các quy hoạch cần thiết.

Các hình thức quy hoạch đất

Theo Luật Quy hoạch năm 2017, có nhiều hình thức quy hoạch được định rõ. Các dự án quy hoạch phải tuân thủ các quy định trong luật này. Hiện tại, các hình thức thực hiện quy hoạch tại Việt Nam cụ thể như sau:

Quy hoạch tổng thể quốc gia

Đây là quy hoạch cấp quốc gia mang tính chiến lược cao và phức tạp nhất. Trong quá trình quy hoạch này, cơ quan có thẩm quyền sẽ phân vùng và liên kết lãnh thổ theo một hướng nhất định. Quy hoạch tổng thể quốc gia có thể bao gồm cả đất liền và các đảo, quần đảo, vùng biển và vùng trời.

Quy hoạch không gian biển quốc gia

Đây là hình thức quy hoạch khác thuộc cấp quốc gia. Tuy nhiên, sự phân vùng trong quy hoạch không gian biển cụ thể và rõ ràng hơn. Quy hoạch này tập trung sắp xếp và phân bố các ngành, lĩnh vực trên các vùng đất ven biển, vùng biển, vùng trời, cũng như các đảo, quần đảo thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền và quyền tài phán của Việt Nam.

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia

Tương tự như các hình thức quy hoạch trên, quy hoạch sử dụng đất quốc gia cũng thuộc cấp quốc gia. Lãnh thổ trong quy hoạch này bao gồm vùng đất đai cho các ngành, lĩnh vực và các địa phương, dựa trên tiềm năng của đất đai. Điều này có nghĩa là vùng đất được sử dụng và khai thác cho mục đích, lợi ích quốc gia không được mua bán hoặc xây dựng, thi công bởi các chủ đầu tư hoặc hộ gia đình.

Quy hoạch ngành quốc gia

Đây là hình thức quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia theo từng ngành. Quy hoạch ngành quốc gia kết nối các ngành và các vùng trên toàn quốc, có liên quan đến cơ sở hạ tầng. Loại quy hoạch này cũng tập trung vào việc sử dụng tài nguyên một cách hợp lý và đảm bảo bảo vệ môi trường và đa dạng sinh học.

Quy hoạch tỉnh

Đây là hình thức quy hoạch có cấp độ cao hơn so với quy hoạch vùng. Quy hoạch tỉnh tập trung vào sắp xếp và phân bố các hoạt động kinh tế-xã hội, quốc phòng và an ninh, dựa trên kết nối với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, đô thị và nông thôn.

Bản đồ quy hoạch đất là gì?

Bản đồ quy hoạch nhà đất là một bản đồ được tạo ra để phân chia và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch đô thị, bao gồm yêu cầu về quản lý kiến trúc, cảnh quan cho từng lô đất cụ thể. Nó cũng bao gồm sự bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình hạ tầng xã hội nhằm thể hiện các nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

Bản đồ quy hoạch đất là một bản đồ cho phép người xem biết được các khu đất được quy hoạch sử dụng cho lợi ích chung của khu vực. Khi muốn mua đất để sử dụng lâu dài hoặc xây dựng nhà ở, không nên mua đất nằm trong diện quy hoạch. Bởi khi quy hoạch bắt đầu, mọi công trình hiện có trên mảnh đất này đều sẽ bị gỡ bỏ và thay đổi.

Những loại bản đồ quy hoạch đất hiện nay

Các bản đồ quy hoạch có thể có tỷ lệ khác nhau tùy thuộc vào chức năng và nhiệm vụ của đồ án quy hoạch chung, cũng như loại quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết.

Hiện tại, có ba loại bản đồ quy hoạch phổ biến nhất được sử dụng, bao gồm:

1. Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500: Đây là bản đồ quy hoạch được thể hiện với tỷ lệ chi tiết nhất. Nó cung cấp thông tin chi tiết về bố trí, vị trí, và kích thước của các công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch.

2. Bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000: Đây là bản đồ quy hoạch trung bình với tỷ lệ lớn hơn. Nó tập trung vào việc phân khu và bố trí các hoạt động và công trình trong khu vực quy hoạch. Bản đồ này thường cung cấp một cái nhìn toàn cảnh và tổng quan về quy hoạch phân khu.

3. Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000: Đây là bản đồ quy hoạch với tỷ lệ lớn nhất trong ba loại. Nó thể hiện quy hoạch tổng thể và quy mô rộng hơn của một khu vực. Bản đồ này thường chỉ ra vị trí và phân bố chung của các khu vực quy hoạch, bao gồm các đặc điểm tổng thể và hệ thống hạ tầng.

Ý nghĩa của từng bản đồ quy hoạch đất

Mỗi tỷ lệ bản đồ quy hoạch đều mang ý nghĩa riêng, phụ thuộc vào mục tiêu và nhiệm vụ cụ thể của quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.

Hiện nay, có ba loại bản đồ quy hoạch phổ biến nhất, bao gồm bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000.

Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5.000 được sử dụng để xác định khu vực chức năng và định hướng giao thông. Nó rõ ràng xác định giới hạn đất và mốc giới cho các công trình hạ tầng như đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh và hồ nước. Bản đồ này cung cấp cơ sở để xác định mục tiêu phát triển, thu hút đầu tư và giải quyết các vấn đề như giải phóng mặt bằng, đền bù và di dân.

Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 là bản đồ quy hoạch phân khu, có nhiệm vụ phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới hạ tầng. Nó cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị và định hướng quy hoạch cho một đô thị hoặc khu vực rộng lớn. Tuy nhiên, bản đồ này chưa xác định chính xác bản thiết kế của các công trình. Quy hoạch phân khu giúp xác định phạm vi, diện tích, tính chất và chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho từng khu đất và địa phương. Nó cũng xác định nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá các yếu tố môi trường chiến lược. Quy hoạch này cũng định vị vị trí của các công trình kỹ thuật và giới hạn trên đất.

Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 là bản đồ quy hoạch chi tiết, hiển thị chi tiết mọi công trình trên đất. Đối với hạ tầng kỹ thuật, bản đồ quy hoạch 1/500 xác định ranh giới lô đất cụ thể. Bản đồ này là căn cứ để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thực hiện xây dựng các công trình.