Ý nghĩa và nhiệm vụ của mỗi loại bản đồ được quy định rõ ràng trong các văn bản luật và có tính bắt buộc những cơ quan quản lý, các tổ chức cá nhân liên quan phải có trách nhiệm tuân thủ. Cùng Tracdiaso.com tìm hiểu ý nghĩa của từng loại bản đồ 1/500, 1/2000, 1/5000 qua bài viết sau đây.

Quy hoạch bắt buộc cần có bản đồ

Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, tại phần giải thích từ ngữ (điều 3) định nghĩa: “Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở nhằm tạo dựng môi trường sống phù hợp với cư dân sống trong khu vực, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị”. 

Khoản 6, điều 3 giải thích: “Đồ án quy hoạch đô thị là một tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm cả bản vẽ, mô hình, chỉ dẫn và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị”. Có nghĩa là các bản vẽ (mô hình) là tài liệu cần thiết phải có trong mỗi đồ án quy hoạch. 

Điều 23 luật này quy định nhiệm vụ của quy hoạch chi tiết là xác định tính chất, đặc điểm của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để đánh giá mục tiêu, động lực phát triển, hướng phát triển tổ chức không gian kiến trúc, phân bố mạng lưới hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực xung quanh. 

Trong khi đó, nhiệm vụ của quy hoạch phân khu phải xác định cụ thể vị trí, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự báo về dân số, quỹ đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để đảm bảo đồng bộ về không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và các khu vực lân cận. 

Riêng nhiệm vụ quy hoạch chuyên ngành phải xác định giới hạn các chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về bố trí không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, và hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh. 

Tuỳ theo tính chất và nhiệm vụ của các đồ án (quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chuyên ngành) mà mỗi bản đồ được quy định tỷ lệ phù hợp. 

Chẳng hạn như khoản 2 điều 25 Luật quy hoạch đô thị quy định: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch xây dựng thành phố trực thuộc trung ương được thể hiện theo tỉ lệ 1/25.000 hoặc 1/5 0.000. Đồ án quy hoạch phải thể hiện rõ ràng khu vực nội đô và những khu vực dự kiến phát triển “.

Tương tự, tỉ lệ bản đồ quy hoạch chung của thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000 (khoản 2 điều 26) và đối với huyện là 1/5.000 hoặc 1/10.000 (khoản 2, điều 27) . 

Ý nghĩa của các loại bản đồ 1/500, 1/2000, 1/5000

Ý nghĩa tỷ lệ bản đồ 1/500

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 là căn cứ và cụ thể hoá quy hoạch chung xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2.000, là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2. 000. Bản đồ quy hoạch chi tiết xác định rõ vị trí từng công trình trên đất. Về hạ tầng xã hội, quy hoạch được xác định đến tận ranh giới lô đất. 

Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng thể mặt bằng của từng dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để xác định công trình theo thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dưng và thực hiện xây dựng. 

Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đòi hỏi phải chi tiết cho từng công trình, khác biệt hoàn toàn so với việc tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan của giai đoạn quy hoạch chi tiết 1/2000. 

Quy hoạch chi tiết 1/500 của những dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh do doanh nghiệp tổ chức lập và chi phí cho việc lập quy hoạch trừ vào chi phí của dự án; còn đối với các việc khác quy hoạch chi tiết 1/500 được chính quyền địa phương tổ chức lập nhằm phục vụ cho công tác quản lý xây dựng, cấp giấy phép xây dựng. 

Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 chính là cơ sở để có thể lập dự án đầu tư xây dựng. Ở giai đoạn này các công trình đưa vào quy hoạch chi tiết 1/500 phải là những công trình có cơ sở và có đầy đủ các điều kiện tối thiểu cho một bản thiết kế quy hoạch xây dựng về kiến trúc, mặt bằng với đầy đủ chức năng từng tầng, gia trí ra vào của công trình. Từ đây, ta có thể xác định được mối qua lại hệ giữa kiến trúc công trình với những yếu tố bên ngoài như sân vườn, đường đi. 

Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng. Như vậy quy hoạch chi tiết 1/2.000 và 1/500 không phải chỉ khác nhau ở tỷ lệ, nó là ở hai giai đoạn thiết kế với mục đích, ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, nhưng các văn bản pháp luật hiện hành hướng dẫn lập quy hoạch xây dựng, định mức chi phí lập quy hoạch thì không có sự phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết trên. 

Ý nghĩa bản đồ 1/5000

Có giá trị xác định từng khu vực chức năng, theo định hướng giao liên thông, sẽ rõ ràng vị trí, địa giới của các ô đất dùng cho phát triển cơ sở hạ tầng đường sá, cầu, cống, công viên, trường học, khu đô thị, nghĩa trang, hồ nước lớn. .. 

Có thể nói, bản đồ quy hoạch 1/5000 là căn cứ gốc để xác định phương hướng phát triển, thu hút nhà đầu tư cũng như công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, GPMB. .. 

Ý nghĩa bản đồ 1/2000

Bản đồ quy hoạch 1/2.000 do xác định chính xác được những yếu tố trên, cho nên giá trị của bản đồ quy hoạch 1/5.000 và 1/2.000 tương tự nhau ở việc thực hiện quy hoạch tổng thể, quy ra phân lô một khu vực, rồi từ đó tiến tới xây dựng. 

Dựa theo khoản 2 điều 11 và khoản 2 điều 24 của Luật Xây dựng thì quy hoạch chung xây dựng đô thị bao gồm 2 loại: quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2.000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/5 00. 

Quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 lập ra với mục tiêu định hướng quy hoạch cho một đô thị và quản lý được một khu vực rộng lớn trong đô thị. Trong đó, nội dung quy hoạch chi tiết 1/2.000 là xác định hệ thống đường phố và quy hoạch sử dụng đất. 

Quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi các nhà thầu phải đưa ra được nhiều ô phố với mục đích sử dụng khác nhau và phải xác định rõ tính chất của từng ô phố về diện tích ô đất, mật độ xây dựng, chiều cao tối thiểu của mỗi tầng, chỉ giới xây dựng của công trình. .. 

Quy hoạch chi tiết 1/2.000 chủ yếu mang tính chất định hướng nên giai đoạn này mới có thiết kế sơ bộ về một số công trình cụ thể. Vì thế mà chưa thể xác định được chính xác và đầy đủ bản vẽ kiến trúc của công trình. Thay vào đó, các cơ quan quản lý và các cấp chính quyền phải có đầy đủ điều kiện mới có thể cấp chứng chỉ quy hoạch cho bất cứ khu đất nào. Như vậy có thể sử dụng bản quy hoạch chi tiết 1/2.000 trong quản lý xây dựng đô thị. 

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 là bước tiếp theo của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở để việc tổ chức lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/5 00. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được chính quyền địa phương tổ chức lập. 

Mặt khác quy hoạch còn có nhiều nội dung xác định các công trình kỹ thuật và không gian trên đất. Do đó quy hoạch này liên quan chặt chẽ với quyền sờ hữu về đất đai (về quyền sử dụng đất) , vì thế nó có giá trị pháp lý cao, nó là cơ sở để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.