Bản đồ quy hoạch là một công cụ quan trọng trong quản lý và phát triển đô thị, đóng vai trò quyết định trong việc sắp xếp không gian và phân bố các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh. Trong bài viết này, chúng ta sẽ khám phá chi tiết về bản đồ quy hoạch và vai trò quan trọng của nó trong quy hoạch đô thị.

Bản đồ quy hoạch?

Theo Luật Quy hoạch đô thị, quy hoạch được định nghĩa là việc tổ chức và phân bố không gian phục vụ các hoạt động kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng, tận dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ, nhằm tận dụng tối đa các nguồn lực của đất nước để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong một giai đoạn nhất định.

Theo quy định tại Khoản 14 Điều 3 Luật Quy hoạch năm 2017 (có hiệu lực từ 01/01/2019), sơ đồ và bản đồ quy hoạch được xác định như sau: Sơ đồ và bản đồ quy hoạch là các bản vẽ thể hiện nội dung của quy hoạch.

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ những loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó”.

Tổng quát lại, Bản đồ quy hoạch (BĐQH) đất đai là bản đồ phân chia và xác định mục đích sử dụng đất trong quy hoạch đô thị, đồng thời yêu cầu quản lý cảnh quan, kiến trúc và bố trí cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch tổng thể.

BĐQH là một tài liệu cho phép người xem biết được những khu vực nào được quy hoạch sử dụng cho lợi ích chung của vùng đó. Đối với những người có ý định mua đất để sử dụng lâu dài hoặc xây dựng nhà ở, không nên mua đất nằm trong diện quy hoạch. Vì khi quy hoạch bắt đầu, mọi công trình trên mảnh đất này sẽ bị gỡ bỏ và thay đổi.

Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch

BĐQH là một công cụ hữu ích đối với người mua nhà đất, giúp họ tìm được đất phù hợp với mục đích sử dụng của mình. Nếu người mua không biết về quy hoạch đất khi mua nhà đất, việc xem xét kỹ BĐQH là cần thiết. Bằng cách nhìn vào bản đồ, người mua có thể biết được liệu khu đất mà họ quan tâm có nằm trong khu vực quy hoạch hay không. Đối với đất đai nằm trong phạm vi quy hoạch, chủ đất không được phép xây dựng hoặc thực hiện bất kỳ hoạt động nào trên đất đó.

Bên cạnh đó, khi sử dụng BĐQH, người xem cũng có thể tìm hiểu về các thông số xây dựng, ví dụ như giới hạn chiều cao tối đa và mật độ xây dựng cho từng loại nhà đất.

BĐQH cũng cung cấp thông tin về diện tích đất sử dụng trong khu vực quy hoạch. Phần đất còn lại nằm ngoài khu vực quy hoạch vẫn thuộc sở hữu của chủ đất. Nhờ sự hỗ trợ từ BĐQH, các chủ đất trong khu vực có thể dễ dàng biết được diện tích đất của mình có nằm trong khu vực quy hoạch hay không. Trong trường hợp đất bị chiếm dụng nằm ngoài quy hoạch, chủ đất có quyền tiến hành kiện tụng.

Các loại bản đồ quy hoạch và ý nghĩa từng loại

Các BĐQH có thể có tỷ lệ khác nhau, tùy thuộc vào chức năng và nhiệm vụ của đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết.

Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000. 

Đây là bản đồ được sử dụng để xác định các khu vực chức năng, định hướng giao thông và giới hạn đất để phát triển cơ sở hạ tầng như đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước… Bản đồ tỷ lệ 1/5.000 cung cấp cơ sở cần thiết để định rõ mục tiêu phát triển, thu hút đầu tư và giải quyết các vấn đề liên quan như giải phóng mặt bằng, bồi thường và di dân.

Bản đồ phân khu tỷ lệ 1/2.000

Nhiệm vụ của bản đồ này là phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới cơ sở hạ tầng. Bản đồ này cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị và định hướng quy hoạch cho một khu vực rộng lớn. Tuy nhiên, bản đồ tỷ lệ 1/2.000 chưa đưa ra các thiết kế cụ thể cho công trình. 

Quy hoạch phân khu giúp xác định ranh giới, diện tích, tính chất khu vực quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất đai, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung. Nó cũng xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất, nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác động môi trường. Quy hoạch phân khu cũng định vị vị trí công trình kỹ thuật và giới hạn trên đất. Vì liên quan chặt chẽ đến quyền sử dụng đất, BĐQH phân khu có giá trị pháp lý cao và là căn cứ để giải quyết các tranh tụng.

Bản đồ chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500

Đây là bản đồ cụ thể cho mọi công trình trên đất và cung cấp thông tin về bố trí hạ tầng kỹ thuật chi tiết cho từng ranh giới lô đất. Bản đồ tỷ lệ 1/500 là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng và là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật xây dựng. Bản đồ này chứa thông tin chi tiết về các yếu tố xây dựng và được sử dụng trong quá trình thực hiện các công trình xây dựng.

Với mỗi loại bản đồ, không chỉ có sự khác biệt về tỷ lệ mà còn về nội dung, ý nghĩa và giai đoạn áp dụng. Do đó, người xem cần lưu ý để phân biệt giữa chúng.

Xem bản đồ quy hoạch ở đâu?

Mỗi tỉnh thành hoặc thành phố đều có một BĐQH riêng biệt. Đối với người mua đất muốn xem BĐQH, họ chỉ cần đệ trình đơn xin phép tới cơ quan có thẩm quyền. Các cấp ủy quyền sẽ có trách nhiệm xem xét và cung cấp BĐQH. Điều này cho phép người mua có thể xem thông tin về khu đất hoặc vùng địa phận mà họ quan tâm. Ngoài ra, một số tỉnh thành cũng có các trang web riêng phục vụ việc xem BĐQH.