Bản đồ quy hoạch 1/500 có ý nghĩa như thế nào thì không phải ai cũng nắm được, đặc biệt là những ai chưa làm việc liên quan tới mua bán bất động sản. Trong bài viết này, cùng Tracdiaso.com tìm hiểu những điều căn bản về bản đồ quy hoạch 1/500 nhé.

Quy hoạch 1/500 là gì?

Căn cứ Khoản 2, Điều 30, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 thì: “Bản vẽ của đồ án quy hoạch phải được thể hiện theo tỷ lệ 1/5 00”. 

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng chung của toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, là căn cứ để xác định công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. 

– Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án cụ thể. 

– Quy hoạch 1/500 là căn cứ để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và thực hiện dự án đầu tư xây dựng. 

Tỷ lệ bản đồ 1/500 nghĩa là 

Là tỷ số giữa độ dài một đoạn thẳng trên bản đồ so với chiều dài của con đường đó trên thực tế. 

Ký hiệu: 1/500 hoặc 1:5 00 

Do đó bản vẽ của đồ án quy hoạch được bố trí cho tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng xã hội, quy hoạch chi tiết kết nối đến các ranh giới khu đất. 

Ý nghĩa tỷ lệ bản đồ quy hoạch 1/500

Quy hoạch tỷ lệ 1/500 cụ thể hoá nội dung quy hoạch chi tiết và quy hoạch phân khu. Loại bản đồ quy hoạch này giúp người dân dễ dàng nhìn thấy chi tiết và tổng thể toàn bộ các công trình trên đất dự án. Về hạ tầng xã hội, bản đồ sẽ thể hiện chi tiết theo các ranh giới khu đất. 

Nói theo một cách khác, quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng thể mặt bằng của từng dự án đầu tư, là căn cứ để xác định công trình trong thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. 

Lập bản đồ quy hoạch 1/500 khi nào?

Dự án đó phải có quy hoạch 1/5 00? Ví dụ một dự án khu dân cư có tổng diện tích 1,5 ha và khu vực xây dựng dự án trên đã được quy hoạch chi tiết. Trong trường hợp này phải như thế nào? 

Theo Bộ Xây Dựng cho rằng: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư khác thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư phát triển nhà ở xã hội) thì được lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết” 

Vì thế, chủ đầu tư chỉ cần lập tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong hồ sơ thiết kế nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch; bảo đảm sự kết nối hạ tầng đồng bộ, phù hợp với cảnh quan của đô thị.

Cơ sở phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500

Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là căn cứ để xác định danh mục dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và điều chỉnh quy hoạch chung. Nói cách khác quy hoạch chi tiết 1/500 cụ thể hoá nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. 

Dự án nào phải có giấy phép quy hoạch 

Có phải “quy hoạch 1/500 không yêu cầu giấy phép xây dựng” là đúng hay sai? Câu trả lời là không. Sau đây là một số trường hợp cần có giấy phép xây dựng. Chúng tôi sẽ phân tích một số trường hợp như sau: 

Trường hợp 1: Các đồ án quy hoạch 1/500 được miễn giấy phép xây dựng 

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng 2014 về những trường hợp miễn giấy phép xây dựng bao gồm: 

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình thực hiện theo lệnh đặc biệt và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính từ cấp tỉnh trở lên; 

b) Công trình thuộc các dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định đầu tư; 

c) Công trình xây dựng tạm thời phục vụ thi công xây dựng công trình đó; 

d) Công trình xây dựng theo các tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý về hướng tuyến công trình; 

đ) Công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế có quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này; 

e) Nhà chung cư thuộc dự án khu đô thị, dự án xây dựng nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 500 m2 có quy hoạch 1/500 đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

g) Công trình xây dựng, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhưng không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không gây ảnh hưởng tới chất lượng, an toàn lao động công trình; 

h) Công trình xây dựng, cải tạo làm thay đổi kết cấu mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc; 

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng nếu ở đó chưa có quy hoạch chung xây dựng điểm dân cư nông thôn được phê duyệt; 

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực không có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chung đã được phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, kể cả nhà ở riêng lẻ nằm trong khu danh lam thắng cảnh, khu di tích lịch sử – văn hoá; 

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này sẽ có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế kỹ thuật cho cơ quan quản lý chuyên ngành tại địa phương để kiểm tra, lưu trữ hồ sơ. 

Trường hợp 2: Những trường hợp phải có giấy phép xây dựng 

Ngoài những điều ở khoản 2 đã nói trên thì các trường đại học còn phải có giấy phép xây dựng 

Cơ quan thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500

Những cơ quan thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 được liệt kê trong Điều 31 Nghị định 37/2010 NĐ-CP. Cụ thể bao gồm một số cơ quan như sau: 

– Bộ xây dựng: phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 cho những dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của thủ tướng chính phủ. 

– UBND cấp tỉnh: phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500 cho những dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp tỉnh. 

– UBND cấp huyện: phê duyệt các đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, trừ đồ án thuộc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chung đô thị và quy hoạch xây dựng nông thôn. 

Lưu ý: quy định về thẩm quyền phê duyệt nói trên thể hiện sự thống nhất trong bộ máy hành chính nhà nước, có một số UBND cấp tỉnh uỷ quyền lại không có ý kiến người phê duyệt hay cơ quan chuyên môn, ví dụ: uỷ quyền cho phòng quy hoạch kiến trúc. 

Trong tất cả các trường hợp phê duyệt đồ án quy hoạch chi thiết 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp quận/huyện thì bắt buộc phải có sự đồng ý của sở quy hoạch kiến trúc hoặc của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp quận/huyện quyết định. 

Do đó, khi những dự án đầu tư thực hiện theo quy định 1/500 sẽ đảm bảo được tính khả thi và tính minh bạch cao. 

Bởi vậy khi mua nhà đất tại đây, nếu dự án có quyết định 1/500 thì là đã có quy hoạch xây dựng chung của cơ quan cơ thẩm quyền phê duyệt và sau này cơ quan có thẩm quyền dựa theo đó mà cấp sổ đỏ. 

Nếu dự án không có quy định 1/500 hoặc chưa được cơ quan thẩm quyền phê duyệt thì chúng ta cần phải xem xét thật kĩ nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý và phiền phức sau khi tiến hành các giao dịch mua bán bất động sản. 

Trình tự các bước chi tiết lập quy hoạch 1/500

Thực tế muốn quy hoạch phải làm theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của Quốc hội cho các vùng cụ thể. Quốc hội phê duyệt sẽ triển khai đến các quận, huyện. Các bước như sau: 

– Thứ nhất: Quốc hội quy hoạch định hướng phát triển KT-XH cho từng tỉnh. 

– Tiếp theo thủ tướng trình quốc hội phê chuẩn. 

– Sau khi dự án quy hoạch được thông qua thì UBND tỉnh có trách nhiệm xây dựng lại quy hoạch tỉ lệ 1/5000 để trình chính phủ duyệt. 

– Quốc hội duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/5000 sẽ tới huyện/quận lập đồ án quy hoạch chi tiết. Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000. 

– Tỉnh duyệt quy hoạch 1/2000 sẽ tới đơn vị chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và trình quận/huyện duyệt. 

Như vậy, nếu đã có đầy đủ thẩm quyền phê duyệt dự án này, điều cần làm là tuân thủ trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500 và quy định chi tiết về việc lựa chọn nhà đầu tư, cùng các giấy tờ pháp lý có liên quan khác. Sau khi hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý, thì việc công bố quy hoạch dự án chi tiết 1/500 sẽ là vấn đề quan trọng.