Lập quy hoạch tỷ lệ 1/500 là một quá trình quan trọng trong việc phát triển đô thị và quản lý xây dựng các dự án. Được thực hiện bởi các đơn vị doanh nghiệp, cơ quan hoặc tổ chức có chuyên môn trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, quy hoạch tỷ lệ 1/500 mang tính chi tiết cao, đóng vai trò quyết định trong việc xác định rõ ranh giới lô đất, vị trí các công trình xây dựng và hạ tầng kỹ thuật. 

Quy hoạch tỷ lệ 1/500 là gì?

Luật Xây Dựng 2014 quy định về Luật quy hoạch chi tiết xây dựng ở đô thị, bao gồm hai loại quy hoạch chính: quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500.

Quy hoạch 1/500, hay còn được gọi là quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỉ lệ 1/500, là quá trình cụ thể hóa toàn bộ các yếu tố đã được quy hoạch trong phạm vi từng khu vực và quy hoạch chung. Nó đóng vai trò quan trọng trong việc xác định rõ ranh giới từng lô đất và vị trí của các công trình xây dựng.

Quy hoạch 1/500 là bản thiết kế tổng thể của các dự án bất động sản, giúp việc lập kế hoạch cơ sở và thiết kế kỹ thuật xây dựng trở nên thuận lợi hơn.

Để thực hiện quy hoạch 1/500, phải liên kết với một chủ thể hoặc một dự án đầu tư cụ thể như dự án xây dựng dân dụng, công nghiệp hoặc đầu tư. Điều này tạo cơ sở quan trọng cho cơ quan có thẩm quyền xem xét và cấp giấy phép xây dựng trong tương lai, cũng như lập kế hoạch đầu tư xây dựng.

Quy hoạch 1/500 bao gồm các chỉ tiêu bắt buộc về xây dựng như dân số, tổ chức không gian, kiến trúc/thiết kế chi tiết cụ thể  từng lô đất, hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Những yếu tố này cần được thể hiện rõ ràng trong bản thiết kế thông qua các chi tiết bên ngoài như tường rào, cổng vào và đường đi.

Phân biệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 và 1/2000

Hiện nay, hai bản quy hoạch được sử dụng phổ biến nhất là bản quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và bản quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000. Tuy nhiên, nhiều người vẫn thường gặp nhầm lẫn giữa hai loại quy hoạch này. Để giúp bạn đọc phân biệt dễ dàng hơn, Trần Đức Phú BĐS xin trình bày một số yếu tố cụ thể:

Nơi thực hiện

– Bản quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 được thực hiện bởi các địa phương có công trình xây dựng, dự án được triển khai.

– Bản quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 được thực hiện bởi các cơ quan, đơn vị doanh nghiệp hoặc công ty Bất động sản.

Mục đích lấy ý kiến

– Mục đích lấy ý kiến cho bản quy hoạch 1/500 là để tập trung vào các vấn đề cụ thể và thực tế của dự án. Ý kiến đóng góp chủ yếu được gửi đến chủ đầu tư trước khi dự án triển khai, nhằm giúp các nhà đầu tư và khách hàng có cái nhìn rõ ràng và cụ thể nhất về dự án.

– Mục đích lấy ý kiến cho bản quy hoạch 1/2000 là tạo ra định hướng cho toàn khu vực lớn, chủ yếu tập trung vào mạng lưới giao thông và quy hoạch sử dụng đất. Ý kiến đóng góp trong trường hợp này hướng đến các cơ quan chính quyền và đơn vị chức năng hoặc nhà quản lý, để xây dựng bản quy hoạch cụ thể.

Đồ án quy hoạch

– Đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 là đồ án quy hoạch xây dựng.

– Đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 là đồ án quy hoạch chi tiết.

Ngoài ra, còn một số tiêu chí khác giúp phân biệt hai bản quy hoạch này, nhưng chúng tôi sẽ trình bày chi tiết hơn trong những phần sau.

Điều kiện lập quy hoạch tỷ lệ 1/500 là gì?

Mỗi loại dự án đều có những yêu cầu riêng để cơ quan có thẩm quyền xem xét và đưa ra quyết định về việc chấp nhận thực hiện các hạng mục xây dựng của chủ đầu tư. Do đó, trước khi thực hiện các dự án và công trình xây dựng, các nhà đầu tư cần lưu ý các điểm sau:

1. Đối với các dự án nhà ở như khu chung cư có diện tích nhỏ hơn 2 hecta và các dự án có quy mô nhỏ với diện tích đất xây dựng dưới 5 hecta, không yêu cầu bắt buộc lập quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần  phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng, giao thông, kiến trúc công trình và hệ thống công trình tiện ích trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt.

2. Với các dự án có quy mô trên 5 hecta hoặc các dự án nhà ở chung cư trên 2 hecta, yêu cầu bắt buộc các nhà đầu tư phải lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và phải dựa trên bản quy hoạch 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Đối với các công trình đơn lẻ, không cần lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500.

Như vậy, việc tuân thủ các quy định và yêu cầu về quy hoạch trong quá trình thực hiện dự án và công trình xây dựng rất quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị.

Quy trình lập quy hoạch tỷ lệ 1/500

Để bản quy hoạch 1/500 được thông qua bởi các cơ quan có thẩm quyền, các đơn vị cần thực hiện theo trình tự như sau:

1. Tờ trình đề nghị thẩm định bản quy hoạch: Đây được coi là cơ sở để các cơ quan thẩm quyền xem xét việc phê duyệt bản quy hoạch 1/500 đã được thực hiện.

2. Phê duyệt của chủ đầu tư và cơ quan tổ chức lập quy hoạch: Quyết định triển khai và thực hiện dự án đầu tư hoàn toàn phụ thuộc vào việc bản quy hoạch được chấp thuận từ các đơn vị này. Do đó, việc bản quy hoạch được phê duyệt là khẳng định tiềm năng phát triển của dự án đầu tư từ phía các đơn vị này.

3. Chuyển thông tin, tài liệu và văn bản liên quan đến việc quy hoạch dự án cho cơ quan có thẩm quyền xem xét. Những văn bản này phải có giá trị pháp lý trước khi được chuyển gửi cho cơ quan có thẩm quyền.

4. Văn bản công nhận chủ đầu tư xây dựng dự án hoặc chứng nhận việc đầu tư dự án được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền và còn giá trị hiệu lực.

5. Thuyết trình kèm theo các sơ đồ, bản vẽ thống kê thu nhỏ trên giấy A3, phụ lục và hình ảnh minh họa về việc thực hiện quy hoạch 1/500 hoặc 1/2000.

6. Bản đồ thể hiện ranh giới hành chính, phân chia phạm vi cụ thể và vị trí chuẩn bị xây dựng của dự án, lô đất và công trình khi thực hiện bản quy hoạch.

7. Bản dự thảo về nhiệm vụ cần thực hiện kèm theo quy hoạch 1/500 khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Khi đã hoàn thành đầy đủ các hồ sơ như đã nêu trên, bản quy hoạch 1/500 của doanh nghiệp sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét và ra quyết định phê duyệt. Dựa vào quyết định này, các đơn vị và doanh nghiệp sẽ lên kế hoạch triển khai và thực hiện các hoạt động tiếp theo trong dự án.