Bản vẽ quy hoạch là một trong những yếu tố quan trọng trong quá trình quy hoạch đô thị và xây dựng. Chúng đóng vai trò quyết định trong việc định hình và cung cấp hướng dẫn cho sự phát triển của một khu vực. Bản vẽ quy hoạch bao gồm các yếu tố như kiến trúc, địa hình, hạ tầng, công trình, và các khu vực chức năng. Cùng Tracdiaso.com tìm hiểu cụ thể về từng loại bản vẽ quy hoạch qua bài viết sau đây.

Bản vẽ quy hoạch là gì?

Trước hết, hãy xem xét các khái niệm cơ bản sau đây theo Luật Quy Hoạch Đô Thị 2009:

1. Quy hoạch: là quá trình sắp xếp và phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trong lãnh thổ đã được xác định, nhằm tận dụng hiệu quả nguồn lực của đất nước để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong một thời kỳ nhất định.

2. Quy hoạch đô thị: là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở nhằm tạo ra một môi trường sống phù hợp cho cư dân trong đô thị. Điều này thường được thể hiện qua đồ án quy hoạch đô thị.

3. Đồ án quy hoạch đô thị: là tài liệu mô tả nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, bản diễn giải và quy định về quản lý theo quy hoạch đô thị.

4. Bản đồ quy hoạch: là một phần quan trọng trong đồ án quy hoạch. Bản đồ quy hoạch là bản đồ được tạo ra ở giai đoạn ban đầu của quy hoạch, thể hiện việc phân chia đất theo các loại tại thời điểm cuối cùng của quy hoạch đó.

Tùy thuộc vào chức năng và nhiệm vụ của mỗi đồ án quy hoạch (như quy hoạch tổng quát, quy hoạch khu vực, quy hoạch chi tiết), các bản đồ được quy định theo tỷ lệ tương ứng.

Nhiệm vụ của từng loại quy hoạch

Quy hoạch chung có vai trò xác định tính chất và vai trò của đô thị, cung cấp các yêu cầu cơ bản để nghiên cứu tiềm năng và động lực phát triển, định hướng mở rộng và phát triển đô thị, cũng như bố trí hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong khu vực nội thị và ngoại thị.

Quy hoạch phân khu định rõ phạm vi, diện tích và tính chất của khu vực được quy hoạch, chỉ định các chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật; đưa ra yêu cầu và nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để đảm bảo sự phù hợp trong không gian kiến trúc và liên kết hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực lân cận.

Quy hoạch chi tiết xác định rõ giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; nêu ra yêu cầu và nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong khu vực được quy hoạch, đảm bảo sự phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, cũng như với khu vực lân cận.

Theo khoản 2, điều 25 của Luật quy hoạch đô thị, “Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung cho thành phố trực thuộc trung ương phải được thể hiện theo tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000. Đồ án quy hoạch phải rõ ràng xác định khu vực nội thị và các khu vực dự kiến phát triển”.

Tương tự, tỷ lệ bản đồ quy hoạch chung cho thành phố thuộc tỉnh và thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000 (khoản 2, điều 26), và đối với thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000 (khoản 2, điều 27).

Phân biệt các loại bản vẽ quy hoạch hiện nay

Bản vẽ quy hoạch 1/5000

Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000 có vai trò quan trọng trong xác định các khu vực chức năng, định hướng giao thông, và đặt rõ giới hạn và ranh giới của các phần đất dành cho phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước…

Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5.000 có thể coi là nền tảng cơ bản để xác định mục tiêu phát triển, thu hút đầu tư, và giải quyết các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân…

Bản vẽ quy hoạch 1/2000

Bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được sử dụng để phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng để cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị.

Bản đồ quy hoạch phân khu bao gồm các nội dung sau: xác định phạm vi ranh giới, diện tích, và tính chất của khu vực được quy hoạch; chỉ định các chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho từng ô phố và liên kết hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; và đề ra nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan, và đánh giá tác động môi trường chiến lược.

Quy hoạch phân khu cũng liên quan mật thiết đến quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), vì nó xác định vị trí các công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất. Do đó, quy hoạch này có giá trị pháp lý cao và được sử dụng làm căn cứ để giải quyết các tranh tụng liên quan đến đất đai.

Bản vẽ 1/500

Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được sử dụng để cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.

Bản đồ quy hoạch chi tiết định vị và bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Đối với hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết xác định ranh giới lô đất một cách chi tiết.

Một cách đơn giản, bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là tổng mặt bằng quy hoạch cho các dự án đầu tư xây dựng, và nó là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thực hiện công tác xây dựng.

Về mặt pháp lý, bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng. Doanh nghiệp thường tổ chức việc lập bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 cho các dự án đầu tư xây dựng và chi phí cho việc lập quy hoạch này được tính vào chi phí tổng thể của dự án. Các hoạt động liên quan khác đến quy hoạch chi tiết 1/500 được chính quyền địa phương tổ chức để phục vụ công tác quản lý xây dựng và cấp giấy phép xây dựng trong tương lai. Việc hiểu rõ về các loại bản đồ quy hoạch này sẽ giúp khách hàng nắm rõ tình trạng pháp lý của dự án, từ đó đưa ra quyết định đầu tư thông thái nhất.