Khi bắt đầu tìm hiểu về giao dịch mua bán nhà đất, chúng ta đều sẽ được tư vấn nên tìm hiểu kỹ và phân biệt các loại bản đồ quy hoạch 1/500, 1/2000, 1/5000,… của khu vực dự án mong muốn mua. Cùng Tracdiaso.com tìm hiểu ý nghĩa cụ thể của từng loại bản đồ quy hoạch qua bài viết sau đây.

Tổng quan về bản đồ quy hoạch

Đầu tiên chúng ta cùng tìm hiểu một số khái niệm cơ bản về quy hoạch trong luật quy hoạch:

Quy hoạch là sự bố trí, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh gắn liền với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên một phạm vi lãnh thổ xác định nhằm sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của đất nước để phát triển bền vững. phát triển trong một thời kỳ xác định. 

Quy hoạch đô thị là việc tổ chức các không gian, kiến ​​trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình hạ tầng xã hội và nhà ở nhằm tạo lập môi trường sống phù hợp cho người dân sinh sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị. 

Theo quy định tại Mục 14 Mục 3 Luật Quy hoạch thị trấn 2017 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2019), đồ án, đồ án quy hoạch được quy định như sau:

Sơ đồ, bản đồ quy hoạch là bản vẽ thể hiện các nội dung của quy hoạch.

Ngoài ra, còn có một số định nghĩa khác liên quan đến lĩnh vực này, chẳng hạn như:

• Cơ sở dữ liệu về quy hoạch là việc tập hợp thông tin thể hiện nội dung cơ bản về quy hoạch được xây dựng, cập nhật, duy trì phục vụ quản lý, vận hành và sử dụng bằng phương tiện điện tử. 
• Tích hợp quy hoạch là cách tiếp cận tổng hợp, phối hợp đồng bộ giữa các ngành, các lĩnh vực liên quan đến kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trong quy hoạch một vùng lãnh thổ nhằm đạt mục tiêu phát triển cân đối, hài hòa, hiệu quả và bền vững.
• Hoạt động quy hoạch bao gồm tổ chức lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, tổ chức thực hiện, đánh giá và điều chỉnh quy hoạch. 

Phân loại bản đồ quy hoạch

Khi bắt đầu tìm hiểu về giao dịch bất động sản, chúng ta đều sẽ được khuyên nên trang bị kiến ​​thức thật tốt và phân biệt các loại quy hoạch đô thị 1/500, 1/2000, 1/5000… của khu vực dự án mà mình muốn mua. Tuy nhiên, ý nghĩa thực sự của đèn hiệu là gì? Tại sao quy hoạch cần có bản đồ là điều không phải ai cũng hiểu. 

Lý do tại sao quy hoạch bắt buộc cần có bản đồ?

Theo luật, quy hoạch phải có bản đồ. Điều này đã được nêu rõ trong các văn bản pháp luật đã ban hành. Nhiều loại bản đồ sẽ được sử dụng tùy thuộc vào giai đoạn và sử dụng đất. Ý nghĩa và nhiệm vụ của chúng cũng được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật và các quy định về quy hoạch thị trấn.

Yếu tố thể hiện nội dung quy hoạch thị trấn là đồ án quy hoạch thị trấn. Đồ án này bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch thị trấn (theo khoản 6, điều 3). Như vậy, theo quy định tại đây thì bản đồ là tài liệu bắt buộc phải có trong đồ án quy hoạch đô thị.

Quy hoạch bao gồm:nhiệm vụ quy hoạch chung, nhiệm vụ quy hoạch phân khu, nhiệm vụ quy hoạch chi tiết. 

Quy hoạch chung sẽ có nhiệm vụ xác định tính chất, vai trò của đô thị, các nhu cầu nghiên cứu cơ bản nhằm khai thác tiềm năng, động lực phát triển, định hướng phát triển, mở rộng đô thị, hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng đất và phát triển xã hội. cơ sở hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật đô thị khu vực trung tâm thành phố và khu vực ngoại thành (theo Điều 23).

Quy hoạch phân khu có nhiệm vụ xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, dự kiến ​​mục tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; các yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng đảm bảo phù hợp về không gian kiến ​​trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung được duyệt và khu vực xung quanh.

Quy hoạch chi tiết bao gồm xác định ranh giới sử dụng đất, tiêu chuẩn dân số; các yêu cầu, nguyên tắc tổ chức không gian kiến ​​trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực phát triển, đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung đô thị đã được phê duyệt, phát triển khu nhà ở và khu vực xung quanh. 

Ý nghĩa cũng các loại bản đồ quy hoạch

Mỗi tỷ lệ bản đồ có ý nghĩa riêng, gắn với nhiệm vụ quy hoạch cụ thể, ví dụ bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 tương ứng với nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, thể hiện nội dung quy hoạch, phân khu và phát triển chung.

Hiện nay có 3 loại bản đồ cảnh quan thường được nhiều người nhắc đến đó là bản đồ cảnh quan tỷ lệ 1/500, 1/2000 và 1/500.

Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1:5000

Quy hoạch chung đô thị tỷ lệ 1/5000 xác định các khu chức năng, các hướng giao thông, sẽ xác định rõ giới hạn, ranh giới các khu đất dành cho phát triển đường, cầu, cống, điện, hạ tầng kỹ thuật… trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước, v.v.

Như vậy, bản đồ 1/5000 sẽ cung cấp cho chúng ta cơ sở ban đầu để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như các vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân, v.v. 

Quy hoạch 1/2000

Bản đồ quy hoạch tỉ lệ 1/2000 có nhiệm vụ phân chia, xác định chức năng chiếm dụng của mặt bằng và mạng lưới hạ tầng. Bản đồ quy hoạch thị trấn này sẽ hiện thực hóa nội dung của đồ án quy hoạch chung thị trấn.

Mục tiêu của nó là định hướng quy hoạch của một khu đô thị theo hướng quản lý một lãnh thổ rộng lớn. Trên bản đồ này chưa xác định được thiết kế chính xác của dự án. 

Như đã nói ở trên, quy hoạch phân khu sẽ xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực phát triển, các chỉ tiêu dự kiến ​​về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho mỗi ô phố và đầu nối của hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến ​​trúc cảnh quan và đánh giá môi trường chiến lược. Đồng thời, quy hoạch này cũng có vai trò xác định vị trí các công trình kỹ thuật, ranh giới khu đất.

Là quy hoạch liên quan mật thiết đến quyền sử dụng đất nên có giá trị pháp lý rất lớn, là căn cứ để giải quyết các tranh chấp. 

Quy hoạch tỷ lệ 1/500

Quy hoạch chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500 quy định chi tiết tất cả các công trình trên mặt đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch 1/500 được bố trí tại từng ranh giới khu đất.

Có thể hiểu bản đồ tỷ lệ 1/500 là bản vẽ thiết kế của dự án đầu tư xây dựng công trình, là cơ sở định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công và bố trí công trình được triển khai trong quá trình thi công.