Tỷ lệ bản đồ 1/500 là một trong những tỷ lệ phổ biến được sử dụng trong quy hoạch đô thị và xây dựng. Bản đồ 1/500 cung cấp một hình ảnh chi tiết về quy hoạch và thiết kế của một khu vực hoặc dự án, giúp xác định vị trí, kích thước và các yếu tố quan trọng khác liên quan đến cơ sở hạ tầng, giao thông và môi trường xung quanh. 

Tìm hiểu về quy hoạch 1/500

Quy hoạch là gì?

Theo quy định trong Khoản 2, khoản 3, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và định rõ khu vực đất đai để sử dụng cho những mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi của khí hậu, dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, khu vực kinh tế-xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian nhất định.

Theo đó, đất quy hoạch được hiểu là diện tích đất trong không gian sử dụng được dành riêng cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương…

Theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, định nghĩa của quy hoạch đô thị là quá trình tổ chức không gian, kiến trúc, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan đô thị, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo ra môi trường sống phù hợp cho cư dân đô thị, được thể hiện thông qua việc lập đồ án quy hoạch đô thị.

Quy hoạch 1/500?

Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500, còn được gọi là quy hoạch 1/500, là một loại bản đồ khu quy hoạch. Đây là bản đồ chi tiết dùng để xác định mốc lộ giới khu vực được quy hoạch và cũng là cơ sở để kêu gọi đầu tư xây dựng cơ sở vật chất và thực hiện quá trình giải tỏa đền bù. Bản đồ này thể hiện chi tiết quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và cũng được sử dụng làm căn cứ để lập dự án xây dựng các công trình khác khi đã có giấy phép và sự đồng ý từ chủ đầu tư.

Theo Khoản 2, Điều 30 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 (sửa đổi năm 2018), bản vẽ quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỉ lệ 1/500. Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đóng vai trò là quy hoạch tổng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng. Nó cung cấp cơ sở để xác định vị trí của công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thực hiện quá trình xây dựng.

Quy hoạch 1/500 phải liên kết chặt chẽ với một dự án cụ thể, và nó là yếu tố quan trọng để được cấp giấy phép xây dựng cho dự án và lập dự án đầu tư xây dựng.

Ý nghĩa tỷ lệ bản đồ 1/500

Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 có mục đích giúp nhà đầu tư xác định hướng giao thông và hạ tầng của khu đô thị. Bản đồ này cho phép xác định các mốc lộ giới trong quá trình phân chia từng khu vực, để phát triển cơ sở hạ tầng một cách rõ ràng, cụ thể và chính xác nhất. Ngoài ra, bản đồ cũng cung cấp cơ sở để xác định mục tiêu và hướng phát triển dự án cho chủ đầu tư theo kế hoạch quy hoạch.

Đối với các dự án có diện tích mặt bằng từ 5ha trở lên (2ha trở lên đối với nhà chung cư), bản đồ quy hoạch này là bắt buộc. Tuy bản đồ quy hoạch là căn cứ để xác định khu quy hoạch, nhưng nó không được sử dụng để thực hiện các thủ tục giao nhận đất.

Khi nào lập quy hoạch tỷ lệ bản đồ 1/500?

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 44/2015/NĐ-CP, các trường hợp yêu cầu lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 như sau:

1. Khi đầu tư xây dựng tại các thị trấn, thị xã, yêu cầu lập quy hoạch chi tiết để xác định cụ thể quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, làm cơ sở để thiết lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.

2. Đối với các dự án đầu tư xây dựng do chủ đầu tư tổ chức, có quy mô nhỏ hơn 5 ha, không cần lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, mà chỉ cần lập dự án đầu tư phù hợp.

Trong phạm vi thiết kế cơ sở, bản vẽ tổng mặt bằng, kiến trúc công trình, hạ tầng kỹ thuật phải tuân thủ quy hoạch phân khu, đồng thời đảm bảo liên kết hạ tầng kỹ thuật và hòa hợp với không gian kiến trúc của khu vực lân cận.

Tóm lại, theo quy định trên, chủ đầu tư không cần lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khi đầu tư xây dựng dự án bất động sản với quy mô nhỏ hơn đã nêu, và chỉ áp dụng đối với khu chức năng đặc thù.

Trình tự cụ thể lập quy hoạch 1/500

Bước 1: Lập tờ trình để đề nghị thẩm định bản quy hoạch chi tiết.

Bước 2: Chủ đầu tư và các cơ quan tổ chức quy hoạch tiến hành phê duyệt.

Trong quá trình phê duyệt dự án và quy hoạch, cần đưa ra câu trả lời cho các câu hỏi sau: Dự án có tiềm năng phát triển và khả thi hay không?

Bước 3: Chuyển giao tài liệu và thông tin cho các bên liên quan.

Sau khi nhận được sự chấp thuận, tài liệu liên quan phải được chuyển giao cho các cơ quan có thẩm quyền để tiến hành xem xét. Tất cả các giấy tờ này cần tuân thủ các quy định về giá trị pháp lý trước khi nộp.

Bước 4: Nhận văn bản công nhận.

Văn bản công nhận là tài liệu chứng nhận rằng dự án vẫn có giá trị hiệu lực, được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.

Bước 5: Thuyết trình kèm theo sơ đồ.

Nội dung thuyết trình bao gồm hình ảnh minh họa về quy hoạch 1/500, bản vẽ thống kê thu nhỏ trên giấy A3 và các phụ lục, chú thích. Các tài liệu này giúp người đọc hiểu rõ hơn về dự án để tiến hành lập chi tiết.

Bước 6: Xây dựng bản đồ hành chính.

Bản đồ cần hiển thị rõ ranh giới, phạm vi và vị trí cụ thể của dự án, cũng như các phần phân chia bên trong lô đất.

Bước 7: Lập dự thảo nhiệm vụ cần thực hiện.

Bản dự thảo này sẽ mô tả những công việc cần thực hiện theo quy hoạch 1/500, sau khi được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện phê duyệt quy hoạch 1/500

Để lập quy hoạch 1/500, điều kiện cơ bản áp dụng là cho những dự án và công trình có quy mô xây dựng từ 5ha trở lên (từ 2ha trở lên đối với nhà chung cư). Các đơn vị tham gia đấu thầu dự án cần phải có đủ chứng chỉ và điều kiện để tham gia vào dự án. Ngoài ra, các văn bản đính kèm cần được trình bày một cách rõ ràng, bao gồm bản vẽ thống kê và chú thích tương ứng. Đơn vị đấu thầu cũng cần chuẩn bị bản đồ hiển thị rõ ràng các ranh giới của các lô đất đang được chuẩn bị để xây dựng.